某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（ ）万元
A. 96
B. 240
C. 192
D. 480
【答案】：D
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )
A. 作出的估价师声明不同
B. 掌握的有关信息不同
C. 估价对象状况不同
D. 委托人不同
【答案】：B
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )
A. 清算价值
B. 市场价值
C. 快速变现价值
D. 投资价值
【答案】：D
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A. 独一无二和价值量大
B. 不可移动和用途多样
C. 独一无二和供给有限
D. 流动性差和价值量大
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下列不属于房地产区位因素的是（ ）
A. 用途
B. 交通
C. 楼层
D. 环境
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替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
对
错
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增加原出让土地使用权时规定的容积率需要补地价。
对
错
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估价时点原则要求房地产估价结果是由估价作业日期的价值。
对
错
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估价师可以在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。
对
错
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均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
对
错
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只要消费者愿意购买就可形成房地产的有效需求。
对
错
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房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
对
错
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不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况一定是估价时点时的状况。
对
错
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房地产的供给形成有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。
对
错
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更改原出让土地使用权时规定的用途可以不用补地价。
对
错
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最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
对
错
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估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。
对
错
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可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。
对
错
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房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。
对
错
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相邻房地产的合并交易不可能造成成交价格偏离正常价格。
对
错
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某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。
A. 2139
B. 2659
C. 2651
D. 2146
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某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2
A. 2175
B. 2181
C. 2205
D. 2160
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在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）
A. .99
B. 1.01
C. .95
D. 1.05
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房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A. 估价报告预期使用者
B. 中立
C. 管理部门
D. 委托人
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某房地产在2015年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2015年9月的价格。已知该类房地产2015年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2015年9月的价格为（ ）元/m2。
A. 2817.7
B. 2800.8
C. 2800.1
D. 2700.8
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成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产。
对
错
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成本法中的投资利息与会计上的财务费用是一样的。
对
错
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成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格作为估价对象价值的方法。
对
错
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开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
对
错
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市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。
对
错
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土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径可分为3种：通过市场购买取得；通过征收集体土地取得；通过城市房屋拆迁取得。
对
错
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一般情况下，成本法中重置价格要比重建价格高。
对
错
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成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
对
错
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重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
对
错
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开发利润是该类房地产开发项目的开发商所期望获得的利润。
对
错
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市场状况调整也称为交易日期调整，即是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格
对
错
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在用成本法估价中应采用估价对象的实际成本。
对
错
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销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，通常是按土地取得成本和开发成本之和的一定比率来测算。
对
错
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利用成本法时要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。
对
错
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利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A. 最佳管理方式
B. 最佳经营手段
C. 最佳投资渠道
D. 最佳集约度
E. 最佳规模
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下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
A. 重新购建价格是客观的价格
B. 重新购建价格是在估价时点的价格
C. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
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某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％。则下列说法中正确的有（ ）。
A. 该房地产不存在名义价格55万
B. 该房地产的实际价格高于50万元
C. 该房地产的实际价格等于名义价格
D. 该房地产的名义价格为50万元
E. 该房地产的实际价格为50万元
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下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A. 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
B. 某宗土地使用中，要求容积率为2.0
C. 甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
D. 某宗土地只能用于商业房地产开发
E. 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
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在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A. 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
B. 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
C. 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
D. 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
E. 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
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用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。
A. 类似房地产的最高
B. 类似房地产的客观
C. 类似房地产的实际
D. 类似房地产的最低
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下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）
A. 某写字楼
B. 某标准厂房
C. 某待出让土地
D. 某酒厂厂房
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某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）%。
A. 50
B. 43.2
C. 56.8
D. 70
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某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A. 290
B. 295
C. 280
D. 285
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某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A. 79104
B. 77952
C. 76880
D. 81562
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某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。
A. 2400
B. 2607
C. 2580
D. 2760
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某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为（?） %.
A. 76
B. 84
C. 80
D. 81
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某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为（?）元/平方米。
A. 1055
B. 2558
C. 1376
D. 2308
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有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为（?）。
A. f1＞f2＞f3
B. f1＜f2＜f3
C. f1＝f2＝f3
D. 无关
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下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。
A. 自然环境恶化
B. 城市规划改变
C. 建筑技术变化
D. 交通拥挤
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在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
对
错
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物质折旧和功能折旧都属于有形损耗。
对
错
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运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。
对
错
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建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按土地使用年限计算建筑物折旧。
对
错
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建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。
对
错
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在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。
A. 房地产具有开发或者再开发的潜力
B. 正确判断了房地产的最佳开发方式
C. 正确量化了已经获得的收益和风险
D. 正确预测了未来开发完成后的房地产价值
E. 将预期原理作为理论依据
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功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
A. 周围环境条件恶化
B. 建筑设计的缺陷
C. 人们消费观念的改变
D. 意外破坏的损毁
E. 市场供给过量
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收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。
A. 未来获得净收益的风险
B. 已经获得净收益的大小
C. 未来获得净收益期限的长短
D. 目前总收益的大小
E. 未来获得净收益的大小
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运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
A. 统一采用单价
B. 统一采用总价
C. 统一付款方式
D. 统一币种和货币单位
E. 统一面积内涵和大小
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下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。
A. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
B. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
D. 理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
E. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
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假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
对
错
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在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。
对
错
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对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。
对
错
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在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
对
错
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在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。
A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值
B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C. 销售费用和销售税费
D. 开发成本和管理费用
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下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。
A. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
B. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
C. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
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下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
B. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
D. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
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下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A. 物价变动
B. 房地产投机
C. 居民收入水平
D. 财政收支状况
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下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
B. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
C. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
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某宗房地产的净收益为每年200万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值为（ ）万元
A. 2300
B. 2550
C. 2500
D. 2400
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影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
A. 卫生环境
B. 声觉环境
C. 治安环境
D. 大气环境
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运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A. 待开发房地产建设发包日期
B. 取得待开发房地产的日期
C. 房地产开发完成并投入使用的日期
D. 待开发房地产开发建设开始时的具体日期
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某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A. 估价时点原则
B. 合法原则
C. 最高最佳使用原则
D. 替代原则
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一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。
A. 65.4
B. 81.8
C. 87.2
D. 109
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